Terrain non constructible : comment évaluer son prix au m² ?

Un terrain non constructible est un terrain soumis à des restrictions qui empêchent la construction d'un bâtiment. Ces restrictions peuvent être liées à des contraintes environnementales, à des règles d'urbanisme ou à des servitudes spécifiques. Malgré son caractère non constructible, un terrain peut avoir une valeur marchande et son prix au m² peut varier considérablement en fonction de nombreux facteurs.

Les facteurs qui influencent la valeur d'un terrain non constructible

L'évaluation d'un terrain non constructible est un exercice complexe qui nécessite de prendre en compte plusieurs paramètres, tant objectifs que subjectifs.

Facteurs objectifs

• Localité et environnement : La situation géographique du terrain, sa proximité avec les commodités (transports, commerces, écoles, etc.), la vue, le paysage, l'environnement naturel, l'accessibilité (routes, transports en commun) et la présence d'infrastructures sont des éléments clés qui influencent sa valeur. Par exemple, un terrain situé en bord de mer, dans une zone protégée, aura une valeur supérieure à un terrain isolé en pleine campagne.
• Superficie : La superficie totale du terrain, sa configuration (plat, pentu, présence de bois, etc.) et la présence d'éléments naturels (rivière, lac, etc.) sont des facteurs déterminants. Un terrain de 2 hectares, situé en zone vallonnée, aura une valeur différente d'un terrain plat de 500 m² en zone urbaine.
• Topographie : L'altitude, la pente, l'exposition du terrain sont des paramètres importants à prendre en compte. Un terrain plat et ensoleillé sera généralement plus valorisé qu'un terrain en pente et ombragé.
• Sol et sous-sol : La nature du sol (argile, sable, roche, etc.) et la présence de ressources naturelles (eau, minerais, etc.) influencent également la valeur du terrain. Un terrain avec un sol fertile et une bonne ressource en eau peut être plus intéressant pour une exploitation agricole, par exemple.
• Servitudes et restrictions : La présence de servitudes (droits de passage, servitudes d'utilité publique, etc.) ou de zones de protection environnementale (Natura 2000, etc.) peut restreindre les possibilités d'aménagement du terrain et donc impacter sa valeur. Un terrain traversé par une ligne à haute tension aura une valeur inférieure à un terrain situé dans une zone non soumise à ces contraintes.

Facteurs subjectifs

• Potentiel d'aménagement : La possibilité de défrichement, de plantation, de création d'un espace vert, de loisirs, etc. dépend du contexte législatif et des réglementations locales. Un terrain avec un potentiel d'aménagement important peut être plus valorisé.
• Valeur patrimoniale : La présence d'éléments historiques, archéologiques ou d'un intérêt esthétique ou paysager particulier peut augmenter la valeur du terrain. Un terrain classé, par exemple, bénéficiera d'une protection et d'une valorisation accrue.
• Attrait touristique et récréatif : La proximité de sites touristiques, de chemins de randonnée, de paysages exceptionnels, etc. peut influencer la valeur du terrain. Un terrain situé dans une zone attractive pour le tourisme peut être plus rentable pour des activités de location ou de camping.

Méthodes d'évaluation d'un terrain non constructible

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer la valeur d'un terrain non constructible. Chacune présente ses avantages et ses limites.

Méthode comparative

Cette méthode consiste à analyser les ventes récentes de terrains non constructibles comparables dans la zone. Elle permet de comparer le terrain à évaluer avec des terrains similaires et d'identifier les prix du marché.

• Difficultés d'application : La disponibilité de données fiables sur les ventes récentes de terrains non constructibles est souvent limitée. De plus, les facteurs subjectifs, qui peuvent varier considérablement, peuvent rendre la comparaison difficile.

Méthode par capitalisation

Cette méthode consiste à estimer les revenus potentiels que le terrain pourrait générer. Il s'agit de déterminer les revenus locatifs, les revenus d'exploitation agricole, etc. que le terrain pourrait générer s'il était exploité.

• Difficultés d'application : L'estimation des revenus futurs est incertaine et dépend de nombreux facteurs, notamment les conditions du marché. Cette méthode est souvent difficile à appliquer pour les terrains non constructibles, car leur potentiel d'exploitation est souvent limité.

Méthode par comparaison avec les terrains constructibles

Cette méthode consiste à étudier les prix des terrains constructibles dans la zone et à déduire un coefficient de réduction pour les terrains non constructibles. Le coefficient de réduction est variable et dépend de la nature du terrain, des restrictions et des facteurs subjectifs.

• Difficultés d'application : Le coefficient de réduction est subjectif et peut être difficile à déterminer avec précision. Il faut prendre en compte les spécificités du terrain, ses contraintes et son potentiel d'aménagement.

Évaluation par un professionnel

Faire appel à un agent immobilier spécialisé dans les terrains non constructibles est la meilleure option pour obtenir une évaluation précise et fiable. Il dispose d'une expertise du marché local, d'un accès à des données spécifiques et peut prendre en compte tous les facteurs pertinents pour déterminer la valeur du terrain.

• Avantages : Expertise, connaissance du marché local, accès à des données spécifiques.
• Coût : Les honoraires du professionnel doivent être pris en compte dans l'évaluation globale.

Exemples concrets d'évaluation de terrain non constructible

Pour illustrer les différentes méthodes d'évaluation, prenons l'exemple d'un terrain non constructible situé à proximité du village de Saint-Martin-de-Ré , sur l'île de Ré, une zone touristique prisée. Le terrain est situé dans une zone de protection environnementale, ce qui limite les possibilités de construction. La superficie du terrain est de 5000 m², il est légèrement pentu et possède un accès routier. Le terrain est couvert d'une forêt de chênes, ce qui lui confère un intérêt paysager et écologique.

En utilisant la méthode comparative, on pourrait s'appuyer sur la vente récente d'un terrain de 4500 m² non constructible, situé à proximité de Saint-Martin-de-Ré , dans une zone de protection environnementale similaire. Ce terrain s'est vendu en 2023 pour la somme de 300 000 €, soit un prix au m² de 66,67 €. En tenant compte de la superficie supplémentaire de notre terrain et de son intérêt paysager, on pourrait estimer son prix au m² à environ 75 €.

La méthode par capitalisation pourrait prendre en compte le potentiel d'exploitation du terrain pour des activités touristiques, comme la création d'un camping ou de gîtes ruraux. En supposant un rendement locatif moyen de 10%, le terrain pourrait générer un revenu annuel d'environ 37 500 €. En utilisant un taux de capitalisation de 5%, on pourrait estimer la valeur du terrain à 750 000 €, soit un prix au m² de 150 €.

La méthode par comparaison avec les terrains constructibles pourrait s'appuyer sur les prix des terrains constructibles dans la zone. En appliquant un coefficient de réduction de 50% pour tenir compte des restrictions, il serait possible d'estimer la valeur du terrain non constructible. Si un terrain constructible de 5000 m² à Saint-Martin-de-Ré se vend 1 000 000 €, le prix du terrain non constructible pourrait être estimé à 500 000 €, soit un prix au m² de 100 €.

En utilisant les trois méthodes d'évaluation et en tenant compte des spécificités du terrain, il serait possible d'obtenir une estimation du prix au m² du terrain non constructible. Dans ce cas précis, le prix pourrait être compris entre 75 € et 150 € le m², en fonction de la méthode d'évaluation utilisée et des données disponibles.

Conseils pour acheter un terrain non constructible

L'achat d'un terrain non constructible représente un investissement spécifique qui nécessite une analyse approfondie.

• Définir ses besoins et ses objectifs : Avant d'acheter un terrain, il est important de définir ses besoins et ses objectifs. Quel est le projet envisagé? (investissement, exploitation, usage personnel, etc.) Quel est l'horizon temporel ? (court, moyen ou long terme)
• Effectuer une analyse approfondie du terrain : Avant de se lancer dans l'achat, il est essentiel de réaliser une analyse approfondie du terrain : localisation, environnement, contraintes légales, etc. Des études de sol et de risques naturels peuvent être nécessaires pour s'assurer de la viabilité du projet.
• Négocier le prix en fonction des éléments d'évaluation : Une fois que vous avez une idée du prix du marché et que vous avez pris en compte les spécificités du terrain, vous pouvez négocier le prix avec le vendeur. Appuyez votre négociation sur des données objectives et des analyses comparatives.
• Se faire accompagner par un professionnel : Pour vous guider dans votre achat et vous assurer de faire une bonne affaire, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un agent immobilier spécialisé dans les terrains non constructibles, un géomètre ou un expert foncier.

L'achat d'un terrain non constructible peut être un investissement rentable, mais il nécessite une analyse minutieuse, une bonne compréhension du marché et une prise en compte des spécificités du terrain. La consultation de professionnels spécialisés dans l'immobilier et les terrains non constructibles peut être un atout précieux pour garantir une acquisition réussie.